标题：评估价和成交价的关系｜买房时应该如何砍价？
Q1：什么是评估价？它和成交价有什么关系？
评估价，是银行或第三方机构根据房屋地段、户型、装修、市场行情等因素综合测算出的“参考价”。它不是最终成交价，但却是贷款审批的关键依据——银行通常只按评估价的70%~80%放贷。
举个真实案例：我朋友小林在杭州买了一套二手房，挂牌价520万，中介说“市场很热，能卖到530万”，结果银行评估价只有490万。他当时就懵了——贷款少了30万，首付还得补上！这就是典型的“挂牌高、评估低”现象。
Q2：为什么评估价常低于成交价？怎么利用这个差距砍价？
评估价偏低，往往是因为银行保守估价，或者房源存在瑕疵（比如楼层差、朝向一般、装修老旧）。这时候，聪明的买家反而可以“借势砍价”：
👉 先查评估报告：要求中介提供银行出具的评估明细，看哪些项被压低（如装修、楼层加分少）。
👉 对比周边成交：用贝壳/安居客找同小区最近3个月的真实成交记录，证明你出的价格合理。
👉 善用“评估价陷阱”：对卖家说：“我出价500万，如果银行评估价不够，我可以补差额，但你要配合我谈价。”——这招让不少房东主动降价。
Q3：有没有成功砍价的案例？具体怎么做？
有！我认识一位读者，在成都买了套总价480万的房子。原挂牌价520万，她第一次出价460万被拒。但她做了三件事：
拿到评估报告，发现银行给的评估价是450万（比她报价还低），她立刻告诉房东：“你挂太高了，银行根本不会批那么多款，不如我直接按评估价+一点溢价成交，省心又安全。”
展示附近两套同户型成交记录，价格都在460470万之间。
承诺“若银行评估价低于460万，我补差额”，房东觉得风险可控，最终以465万成交。
你看，不是一味压价，而是用数据说话，把“评估价”变成谈判筹码，才是高级砍价术。
总结一句话：别怕评估价低，要怕你不了解它。学会用评估价反向谈判，才能在楼市里稳准狠地砍下真优惠！
📌适合发朋友圈/小红书的小贴士： ✅ 看房前先查该小区近期成交价 ✅ 要求查看评估报告细节 ✅ 主动提出“评估价+补差”方案，让房东看到你的诚意与专业
