房产折旧年限和预计残值？别再傻傻分不清啦！
最近后台好多粉丝私信我：“老师，我家房子买了10年了，为啥账上还在折旧？是不是算错了？”——这问题太常见了！今天我就用真实案例+通俗语言，带你彻底搞懂“房产折旧年限”和“预计残值”这两个听起来高大上、其实超实用的财务概念。
Q：什么是房产折旧年限？为什么不是永远？
简单说，折旧年限就是你给房子“定寿命”的时间。就像你的手机用了5年就卡顿了，房子也一样，哪怕保养得好，结构也会老化。根据中国会计准则，商用房产一般按20年折旧，住宅类可能30年（具体看用途和政策）。比如你花100万买了一套写字楼，每年折旧5万，10年后账面价值只剩50万——不是你亏了，是资产在“自然损耗”。
Q：那“预计残值”是什么？听上去像“废品价”？
没错，但没你想得那么冷血！残值是你预估房子“退休”时还能卖多少钱。比如一套老小区的房子，10年后市场评估还能值30万，这就是残值。会计上通常按原值的3%5%估算，比如100万的房子，残值设为5万（即5%），那每年折旧额 = (100万 5万) ÷ 20年 = 4.75万/年。
举个真实案例：
我朋友小林，2018年花120万买了套学区房，当时物业很新，他按30年折旧、残值设为6万（5%）。到2024年，6年过去了，账面上已折旧36万（每年6万），剩余账面价值84万。但今年挂牌价涨到160万！你看，账面价值≠市场价值——折旧是会计逻辑，房价是市场情绪，两者根本不打架。
Q：普通人要关注这个吗？
当然！如果你是房东、投资人，或者想报税（比如企业房产抵扣），搞清楚折旧年限和残值，能帮你精准计算成本、避免多缴税。甚至买房前问清开发商的“折旧政策”，也能看出项目是否靠谱——毕竟谁不想买个“长寿”的房子呢？
总结一句话：折旧不是贬值，而是尊重时间的智慧；残值不是丢弃，而是给资产一个体面的“退休金”。
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