《二手房买卖增值税怎么算？》
最近有朋友私信我：“姐，我刚卖了套老破小，赚了8万，结果税务局说要交增值税？这税到底咋算？我是不是亏大了？”
别急！今天我就用真实案例+清晰逻辑，带你把二手房增值税的“坑”踩明白——不是你傻，是很多人真没搞懂规则。
先上干货：增值税怎么算？
核心公式：应纳税额 =（出售价 原购房价）× 5%（普通住宅）或 1%（满两年）
但！重点来了——是否免税，关键看两个字：满两年！
👉 案例一：你2020年买的房，2023年卖掉，满两年了，原价200万，现卖250万。 ✅ 增值税 = (250 200) × 5% = 2.5万元 👉 案例二：你2022年买的房，2023年就卖，不满两年，原价200万，现卖250万。 ❌ 增值税 = 250 × 5% = 12.5万元！整整多交10万！
看到没？差的不是税率，是“时间”！这就是为什么很多房东宁愿降价也要等满两年再出手。
⚠️ 特别提醒： 如果房子是“满五唯一”（满五年且家庭唯一住房），增值税直接免征！ 如果你是“非普通住宅”（比如豪宅、别墅），哪怕满两年也按差额5%交税，不享受优惠。 公摊面积、装修费、贷款利息这些都不能抵扣，别想歪门邪道。
我一个读者，去年在杭州卖房，就是没注意这点——她2021年买的，2023年急着换学区房，不到两年就挂牌，结果被税务局追缴增值税近15万！哭晕在厕所。
所以，姐妹们记住一句话： “卖房前先查满几年，比算房价还重要！”
如果你正在考虑卖房，不妨现在就翻翻购房合同和契税票——看看自己是不是“满两年”或“满五年”。 别让一笔小钱，变成一场大麻烦。
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